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自從2021年，深圳小產(chǎn)權(quán)房交易火熱乃至近似于瘋狂的現(xiàn)狀下，受到一系列的政策和通知后，眾多買家迅速進入了觀望和回避狀態(tài)。部分小產(chǎn)權(quán)買家群體和從業(yè)者都充滿了對未來政策不確定性與擔憂。那么，深圳的小產(chǎn)權(quán)房到底還能不能買，見險大嗎？

買了小產(chǎn)權(quán)房的朋友會不會血本無歸？對于這些問題，如果簡單地回答是或者否，無疑都是不負責任的。華盟地產(chǎn)嘗試從以下幾個層面來梳理和分析，希望給朋友們帶來一些理性和冷靜的思考。

第一個層面，我們首先梳理一下深圳小產(chǎn)權(quán)房前世今生。

總體來說，深圳小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展分為四個階段。

第一階段：荒蠻發(fā)展階段，1980-2004年，一批深圳本地土著和最早一批來深尋求機會和發(fā)展的人（以客家人居多），在集體土地上建起第一批農(nóng)民房，這部分都是未繳納土地出納金的。深圳關內(nèi)關外絕大部分的農(nóng)民房都是在這段時間建設的。

第二階段：半管制階段，2004年-2013年，深圳在這期間把所以土地轉(zhuǎn)換為國有用地，從此深圳再沒有農(nóng)民和集體用地了，這是全國獨一無二的嘗試。但這里有個問題，土地雖然是國有用地，但上面的小產(chǎn)權(quán)房依然是個人的。深圳大部分村委統(tǒng)建樓就是在這個時間段建造的。

第三階段：管制階段，2013年-至今，隨著違建與區(qū)領導的一標否決掛鉤，2013年以后，深圳幾乎沒有任何新建小產(chǎn)權(quán)房，只要冒頭就是查和拆。小產(chǎn)權(quán)房市場進入存量市場。

第四階段：城市更新階段，現(xiàn)在—未來，深圳土地捉襟見肘，同時還擔負著先行試范區(qū)的重任，由政府和開發(fā)商主導，對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)進行舊改拆除重建或者環(huán)境升級。

這里補充一個眼下極其熱門的概念：拆遷房，這也是4月28號被央視曝光，繼而引來一系列政策打壓的出頭liao之一。

一般來說，小產(chǎn)權(quán)房剛建起來時，價格一般為周邊商品房的30%左右。當片區(qū)有了舊改概念以后，會在很短的時間內(nèi)，上升到周邊商品房價格的70%。3-6年后會建成真正的回遷房，會升到周邊商品房價格的90%。從這個層面來分析，前兩個月火爆過頭的金蠔小鎮(zhèn)，其實價格已經(jīng)過于虛高，脫離實際價值了。

從以上歷史來看，政府層面其實從來沒有支持過小產(chǎn)權(quán)的交易，但從某些行政操作模式來看（比如允許落戶和學位積分排名），是存在一定程度的默許的。深圳小產(chǎn)權(quán)一直是以民間物權(quán)交易的形式，灰色但又相對成熟的模式在進行著。

第二個層面，說完深圳小產(chǎn)權(quán)市場的發(fā)展歷史，我們再來深挖一下深圳小產(chǎn)權(quán)房的獨特價值和保障。

先說結(jié)論：中國有兩種小產(chǎn)權(quán)房，一種是深圳小產(chǎn)權(quán)房，一種是其他地方小產(chǎn)權(quán)房。深圳小產(chǎn)權(quán)房只要有兩證一書和歷史遺留回執(zhí)，都是可以正常買賣的。

這是因為，深圳2004年以城市規(guī)劃全覆蓋的方式，將特區(qū)外260平方公里土地轉(zhuǎn)為國有土地，隨之而來的，是深圳成為了國內(nèi)首個沒有農(nóng)村建制的城市。深圳完成這次土地改革之后，國家明確表示，其他城市不可以效法深圳。所以，深圳也是唯一一個沒有宅基地和集體用地一說的城市。眾所周知，宅基地或集體用地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，只能是村集體內(nèi)成員，而深圳土地均為國有土地，因此在政策層面突破了這層限制。所以 深圳的小產(chǎn)權(quán)房除綠本和豬肝本外，都是可以自由流轉(zhuǎn)買賣的（雖然政策層面并不支持）。

所以說，深圳的小產(chǎn)權(quán)房交易從來沒有獲得過政策支持，但買賣在實質(zhì)上并不存在問題。只是 需要

悄悄滴進村，打qiang的不要

實際上，引起本次媒體曝光和政策打壓的罪魁禍首，是被爆炒的拆遷房、回遷房，是投機者的貪婪。對于大部分剛需自住和長線投資者來說，購買產(chǎn)權(quán)清新的深圳小產(chǎn)權(quán)房是沒有問題的，也是眼前通脹泛濫下較理想的避險資產(chǎn)之一。而且，因為最近的政策壓力抑制住了投機價格泡沫，其實當下是最好的入手時機。

人與人競爭歸根到底是認知水平的競爭，小產(chǎn)權(quán)投資同樣如此，碎片化的資訊于人無益。接下來老黃會系統(tǒng)地分享關于小產(chǎn)權(quán)購買投資的知識、經(jīng)驗和攻略。下一篇我們分析，深圳小產(chǎn)權(quán)房哪些可以買，哪些不可以買，歡迎關注期待，有任何問題可以讓我咨詢哦。

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